EW06 Omslag-220
november/december 2018

Wat zijn de kansen voor gebouwgebonden financiering

Banken zien het wel zitten

huisje.JPG

Een lening aan het huis, in plaats van aan de woningbezitter. Interessant voor een versnelling van de energietransitie én voor de installateur die duurzame installaties aanlegt. Maar hoe kansrijk is gebouwgebonden financiering? Hoewel juridisch officieel nog niet mogelijk, worden de eerste voorzichtige stappen gezet. In deze editie de visie van drie banken: ASN Bank, Rabobank en Triodos Bank. Volgende keer komen maatschappelijke organisaties aan het woord over deze innovatieve finacieringsvorm voor particulieren.

Volgens de cijfers van het CBS verhuizen mensen gemiddeld zeven keer in hun leven. Dat is gezien de gemiddelde levensverwachting ongeveer eens in de tien jaar; voor huiseigenaren ligt de frequentie iets lager, ongeveer eens in de twaalf jaar. Die woontijd is in principe te kort om allerlei duurzame investeringen optimaal te benutten en terug te verdienen, aangezien een duurzaam huis een heel leven meegaat. En de vraag is of die initiële investering daadwerkelijk kan worden doorberekend in een hogere verkoopprijs, waardoor de investerende bewoner nog iets van de restwaarde terugziet. De investeringsdrempels verdwijnen als de duurzaamheidsuitgaven niet in één keer door een bewoner op tafel hoeven te worden gelegd, maar met een lening worden gefinancierd die de bewoner en eventueel toekomstige bewoners aflossen in een termijn die past bij de terugverdientijd. Dat is de essentie van gebouwgebonden financiering, en wellicht dé oplossing om de vaak aanzienlijke kosten van isolatie en installatietechnische aanpassingen te betalen. En dus een interessante ontwikkeling voor de omzet van installateurs. Maar kan het, mag het, en wie gaat dat financieren?

Pilot in Heerhugowaard

ASN Groenprojectenfonds is een van de eerste partijen die de nek heeft uitgestoken. Samen met woningbouwvereniging Woonwaard, aannemer Dura Vermeer en netbeheerder Liander onderzoekt de bank met een pilot in Heerhugowaard de mogelijkheden voor gebouwgebonden financiering. Woonwaard streeft er namelijk naar dat in 2050 al haar woningen CO2-neutraal zijn. Een deel van het bezit bestaat uit woningblokken met huurwoningen met af en toe een koopwoning ertussen.

ASN: ‘We pakken de rol van aanjager om de transitie naar een CO2-neutrale samenleving te versnellen

Deze tussenliggende koopwoningen zorgen ervoor dat Woonwaard het hele woningblok niet kan verduurzamen. Als de koopwoningen niet op dezelfde manier als de huurwoningen worden geïsoleerd, ontstaan er namelijk energielekken. Bovendien ziet het er mooier uit wanneer een heel blok dezelfde uitstraling behoudt. Met gebouwgebonden financiering voor de koopwoningen kan in Huurhugowaard wel het hele woonblok worden verduurzaamd. Overigens in dit geval wel met de verplichting om ineens af te betalen bij verkoop van de woning. ‘Wij investeren al sinds de oprichting in 1960 niet in fossiele energie en juist wel in hernieuwbare energie. We pakken - met name binnen de financiële sector - de rol van aanjager om de transitie naar een CO2-neutrale samenleving te versnellen’, zo licht woordvoerder Britt Enthoven van ASN Bank toe. Minister Ollongren reageerde naar aanleiding van de pilot op enkele Kamervragen over de waardevastheid van de te verduurzamen woningen. ‘De gevolgen voor de prijs en courantheid van woningen zijn onbekend en hangen af van vraag- en aanbodfactoren. De aan te bieden woning is kwalitatief beter, energiezuiniger en comfortabeler, maar kent aan de andere kant een extra maandelijkse last voor de duur van de afbetaling van de investering. […] Marktomstandigheden bepalen in het algemeen prijzen en verkooptijden. Woonwaard garandeert opkoop van de woning met overname van de gebouwgebonden financiering als de woning bij verkoop niet courant blijkt te zijn", aldus de bewindsvrouw.

 

bankenVlnr: Jeroen Pels(manager hypotheken Triodos Bank), Britt Enthoven (communicatieadviseur ASN Bank) en Thomas Deker (programmamanager duurzaam wonen &bouwen Rabo Bank)

Juridische hindernissen

Europese richtlijnen – en daarmee de Nederlandse wet – verbiedt onder meer om een lening structureel te koppelen aan een woning, en om daarnaast een lening over te laten gaan op een nieuwe eigenaar zonder kredietwaardigheidtoets. Volgens deze regelgeving moet de volgende eigenaar bovendien de keuze hebben om het krediet niet over te nemen. Maar hindernissen zijn er om genomen te worden, vindt Jeroen Pels, manager Hypotheken bij Triodos Bank, die aan de sectortafel Gebouwde Omgeving zit en voorzitter is van de werkgroep Financiering en Normering. ‘Ik zet me sterk in voor gebouwgebonden financiering; we hebben zelfs al een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek geformuleerd. Deze financiering is namelijk een zeer interessante optie die uitgaat van de woonlasten als geheel. Dat legitimeert dat we, zonder naar de inkomsten-/lastenverhouding te kijken, een lening verstrekken die in verhouding staat tot de energiebesparing die gerealiseerd wordt. Immers, anders moet iemand ook een energierekening betalen. Daarnaast zou zo’n lening geen invloed moeten hebben op de hoogte van het maximaal te lenen hypotheekbedrag. Dat zou toch ook te gek zijn, want je gaat zelfs meer besparen dan je aan het leenbedrag kwijt bent. En laten we wel zijn, het gaat over het algemeen om kredieten van kleine bedragen, pakweg tussen de tien- en vijfentwintigduizend euro. Het risico voor de financier beperkt zich hooguit tot achtergebleven rentebetalingen; de lening biedt namelijk voldoende zekerheid omdat die gebouwgebonden is, de waarde zelf zit gewoon in het huis. Daarnaast hecht een aantal partijen, waaronder ook Triodos Bank, veel waarde aan keuze- en bewegingsvrijheid waar het gaat om varianten van de gebouwgebonden financiering.’

Geen heilige graal

‘Ook de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, ziet toekomst in gebouwgebonden financiering’, vertelt Thomas Dekker, senior-programmamanager Duurzaam Wonen & Bouwen. ‘Het is een aanvulling op de bestaande mogelijkheden en is voornamelijk interessant voor de zittende particuliere woningeigenaren met een grondgebonden woning, die grote investeringen willen doen zonder direct de hypotheek op te hogen. Bijvoorbeeld wanneer een wijk van het aardgas af moet. Als bankensector zijn wij er voorstander van om de krediettoets te laten vervallen voor het financieren van energiebesparende maatregelen, als duidelijk is dat de opbrengst aantoonbaar groter is dan de maandelijkse rente en aflossing.’ Bij verhuizing is het overigens interessanter en eenvoudiger voor de nieuwe bewoner om de energiebesparende maatregelen in de hypothecaire lening mee te financieren. Dekker: ‘Gebouwgebonden financiering is geen heilige graal, maar een extra financieringsmogelijkheid.’ Wél maakt hij een belangrijk voorbehoud: ‘Het is goed om te vermelden dat niet iedereen automatisch in aanmerking komt voor gebouwgebonden financiering. Eer zal altijd een kleine groep zijn met een zeer kleine portemonnee, waarvoor ook een lening in de vorm van gebouwgebonden financiering niet verstandig is. Hiervoor ligt de vraag bij de overheid om een inkomensafhankelijke subsidie of speciaal garantiefonds op te zetten voor die specifieke doelgroep.’

Niet schuw

De banken lijken dus niet schuw te zijn als het gaat om het financieren van deze speciale lening. Integendeel, zegt Dekker: ‘Als verschillende banken of financiële instellingen deze producten in gezonde concurrentie gaan aanbieden is dat zelfs in het voordeel van particuliere woningeigenaren.’ Triodos biedt al diverse diensten aan die de duurzaamheid stimuleren, zoals hypotheken waarvan de rente is gekoppeld aan de energieprestaties van de woning. Ook ontvangt iedere hypotheekklant een verduurzamingsadvies op maat ter waarde van driehonderd euro en vijftig procent rentekorting over het leningdeel dat aan duurzaamheidsmaatregelen wordt besteed. Pels: ‘Als Triodos kijken we vooral naar wat er in de markt gaat werken en niet zozeer naar onze positie als individuele bank. Een bank heeft een logische rol als financier, maar ook verzekeraars, pensioenfondsen of bouwers die voor de benodigde vergunning in aanmerking komen, kunnen hier proposities voor ontwikkelen.’ ASN Bank wacht eerst de resultaten van de pilot af. ‘Als onze constructie haalbaar blijkt, dan zullen ook anderen dit wellicht oppakken. Dat hangt ook af van de voortgang en aanpak van afspraken in het Nederlandse Klimaatakkoord. We kunnen ons voorstellen dat veel partijen wachten op een doorbraak in het regelen van gebouwgebonden financiering.’

Manifest 2021

Tot slot: het manifest dat Uneto-VNI Techniek Nederland samen met Energie Nederland, Greenpeace en een groot aantal andere organisaties op 28 maart presenteerde, maakte veel los in de markt. Het voorstel behelst om vanaf 2021 alleen nog cv-ketels te plaatsen in combinatie met energiezuinige (hybride) warmtepompen of andere duurzame alternatieven te plaatsen, zoals zonneboilers. Het lijkt nóg ambitieuzer dan de ambitie om in 2030 twee miljoen woningen gasloos te hebben en in 2050 op een energieneutrale gebouwde omgeving uit te komen. Rabobank staat achter die hoge ambitie, ‘indien ver genoeg in de tijd om die ambitie te realiseren’, nuanceert Dekker. ‘Dan krijgen bedrijven de mogelijkheid om proposities te ontwikkelen, hebben particuliere woningeigenaren een verbeterperspectief, maar kunnen zij in hun eigen tempo de hiervoor benodigde investeringen doen. Om zo’n ambitie kracht bij te zetten stelt Rabobank voor om een normering voor woningen te introduceren, waarbij er aan een bepaald energielabel/energieprestatie moet worden voldaan bij verkoop van de woning. ‘Wij willen graag het voortouw nemen en de huisbank van de energietransitie zijn’, zegt Dekker.
Enthoven vindt een versnelling van de huidige investeringen in duurzame energie noodzakelijk om de doelstellingen van het Parijs akkoord en het Nederlandse Klimaatakkoord te behalen. ‘Het is de missie van ASN Bank om de duurzaamheid van de samenleving te bevorderen. Initiatieven op dit vlak juichen we toe en steunen we waar we kunnen.’ ‘Ik voel de omvang van de uitdaging, maar zie ook veel economisch perspectief voor het bedrijfsleven en op het gebied van werkgelegenheid’, reageert Pels namens Triodos Bank. ‘Gezien de urgentie is 2050 bijna niet ambitieus genoeg. Als we op tijd beginnen dan is dertig jaar best een hele tijd. En er komen ook periodes van lagere conjunctuur waarin voldoende arbeidscapaciteit vrijkomt om vaart te maken in bijvoorbeeld corporatiebezit en maatschappelijk vastgoed. En vergeet niet dat de bouw ook steeds slimmer wordt. Het belangrijkste is dat we snel het juiste tempo vinden, dat volhouden, en er een inclusieve transitie van maken.